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    每經熱評丨LPR降下來不僅僅是釋放樓市活力

    每日經濟新聞 2022-05-23 22:46:00

    每經特約評論員 張敬偉

    政策面再次釋放利好消息。5月20日,新一期貸款市場報價利率(LPR)出爐,1年期LPR“按兵不動”,5年期以上LPR降至4.45%。這是自今年1月20日后,5年期以上LPR再次下調。

    眾所周知,房貸利率大多參考LPR定價,因此,5年期以上LPR調降對購房者釋放了一大利好。在此之前,政策面已經調低首套房貸利率下限。兩項房貸利率政策接力呼應,凸顯房貸政策更顯普惠方向,既為剛需群體降低購房成本,也為改善性需求提供了助力。當然,也給不同城市的樓市調控提供了因城施策的政策空間。政策面出手穩樓市,是當前穩經濟的重要一環,能夠通過供給側和消費端的同步刺激,激活樓市信心,為經濟增長注入活力。

    多周期的樓市沉浮表明,市場低潮時期,樓市是刺激經濟增長的有效手段之一。但是,通過樓市刺激經濟增長,雖然見效快,但副作用也很強,往往會引發過度炒作并激起樓市泡沫,形成負面傳導效應,容易導致系統性金融風險,同時也會壓制很多行業的發展空間。不過,市場具有周期性,也具有辯證性,在市場遭遇內外雙重疊加的系統性風險之時,全市場出現了產業鏈循環不暢和供應鏈失穩,加之去年樓市嚴監管后呈現出來的樓市低迷,在助企紓困刺激消費的政策環境下,穩經濟成為當務之急。財政、貨幣政策的持續發力,或者說適當放開政策投放力度,輔以多維度的工具,也是應有之義。因此,向過冷的樓市注入溫度,不會帶來由冷到熱的極端變化,更不會偏離“房住不炒”的方向,反而契合穩經濟的目標。

    穩樓市的效果如何,尚需后續的市場反饋。但是對于樓市的“收”與“放”,各城各地已經在多輪次的宏觀調控中積累了豐富經驗,對央行此前針對剛需群體的利率政策已經作出迅速反應。5月19日,易居研究院智庫中心發布報告顯示,廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽和西昌等國內20個城市出現了4.4%的低房貸利率。此次LPR調降,最低房貸利率可降至4.25%,接近2008年到2009年房貸利率的最低點4.2%。機構已經算過賬,按照300萬的住房按揭,20年期計算,等額本息將少還5.8萬元,等額本金將少還4.5萬元。購房成本攤薄到20年,似乎優惠幅度不夠大,但是放在穩經濟、穩市場主體、穩民生的大環境下,LPR調降覆蓋到了剛需群體和改善性住房需求群體,對于恢復樓市信心,提振市場預期具有重要作用。

    特別需要指出的是,上海疫情過后,客觀上會形成一定的一線城市出走潮,但同時會帶來三四線城市的回歸潮。由于一線城市房價基數較高,人員流出可能導致一定的房價下調,對一線樓市的剛需群體未必是壞事。同理,三四線城市出現的回歸人流,也會對當地樓市形成正向刺激,不僅有助于這些城市降庫存,也能提振三四線城市的樓市信心。而且,由于新的利率政策給予各地因城施策的空間,也能讓各城各地的樓市調控政策更接地氣,通過供給側和需求端的平衡,實現土地資金資源的善用,促進樓市的健康有序發展。

    因此,LPR降下來,不是給樓市注入猛藥刺激經濟增長,而是當前穩經濟系統政策的有序一環,因此不會帶來新的樓市泡沫。而且,LPR是利率市場化改革的成果,逐漸替代基準利率定價,因此具有風險可控、因市調整的特點,不會帶來利率市場的過度波動。如果市場反饋不如預期,未來LPR還會有下降空間。金融領域穩樓市,不可能一蹴而就,而是一個動態過程,還要兼顧其他政策穩市場的綜合效果。但不得不指出,當前中國樓市涉及到政府、開發商、金融機構和購房者多方利益,且利益紐帶具有時間較長的特點,因此樓市不能“硬著陸”,只能通過多周期的因市調整,讓樓市沿著健康穩健的方向,朝著“房住不炒”的目標前進。所以,看樓市要有宏觀視野和辯證思維,不能糾纏于短期市場的放與收。簡而言之,針對市場情勢變化而收放自如,才是務實辯證之舉。

    LPR降下來,也不僅僅是釋放樓市活力,也是為了舒緩市場主體的融資壓力。減稅降費降成本的減法要做好,降息降準釋放流動性的加法也須做足,這樣才能形成當前助企紓困政策的系統閉環。更要指出的是,降LPR而不降基準利率,用市場化的利率之“錨”提振市場信心、穩固市場預期,這也兌現了央行一直以來的承諾,即貨幣政策不搞大水漫灌。

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